停车产业可以说是中国目前的一个投资热点。中国建筑（旗下中建钢构）、中国铁建（旗下阿达驻车）、中国交建（旗下振华重工）以及中国葛洲坝集团、首钢集团等央企及大型国企，纷纷涉足停车产业。停车产业可谓风起云涌。
但是，停车产业在热火朝天的表象背后，却有深深的隐忧，主要表现为两大效应：围城效应、冰山效应。这些，都可能是隐藏在停车产业投资中的大坑。
围城效应，源自于著名作家钱钟书的小说《围城》，是指在一座围城中，外面的人想进来，里面的人想出去。反映在停车产业投资中，就像吴敬梓在《儒林外史》中描述的那样：有人辞官归故里，有人星夜赶科场。
谁是城外的人？谁想进入停车产业这座围城？
城外的人基本特征如下：对停车产业充满美好憧憬，相信这座金矿一定能够给自己带来巨大财富，同时还是互联网经济的入口，可以通过停车产业介入车后市场以及周边市场，具有强大的长尾效应和辐射功能。
首先是车桩位一体化。停车场是机动车的停放场所，同时还是新能源机动车的充电场所。占据了停车场，就占据了充电桩，同时也把控住了机动车。
其次是汽车租赁及汽车共享。日本最大的停车场管理公司Park24，同时也是大型汽车租赁公司。投资机构喜欢以Park24作为对标公司，希望未来介入汽车租赁及汽车共享市场。
第三是代客泊车。中国市场涌现出了代客泊车公司如e代泊、悠泊、美泊等。产业投资机构对介入代客泊车业务充满浓厚兴趣。
第四是汽车美容。他们普遍认为，停车场同时也是汽车美容最好的场所，客户可以在做汽车美容的同时满足停车需求。
第五是储物仓储。目前确实有停车管理公司利用丰富的场地资源，开展了储物仓储服务，取得了不错的市场效果。
第六是自动售货机。希望进入停车产业的人们认为，停车场同时也是日常生活物品的零售场所，可以像中国石化的“易捷”和中国石油的“昆仑好客”，打造一个全新的购物场景。
第七是二手车交易。希望进入停车产业的人们认为，停车场也是二手车交易的理想场所，方便二手车存放和客户选择。
第八是汽车保险。一些大型央企认为，自身具有强大的保险议价能力，如果嫁接停车场这个分销渠道，可以把保险经纪业务做起来。
另外还有借助停车场这个场景销售加油卡、ETC卡等等。
围城外的人还有一个显著特征，就是看好停车产业链，认为自己一家公司可以上下游通吃，并且吃透一座城市。
谁是城里的人？谁想走出停车产业这座围城？
城里的人基本特征如下：终日忙忙碌碌，不是在竞标的现场，就是在去投标的路上。产品销售不出去愁，产品销售出去了回款也是愁。投资建设回报期太长资金链紧张，有时遇到好项目却心有余而力不足。智慧停车前途光明但是道路曲折，短期内难以找到变现渠道，也难以实现互联网经济的规模效应。明明手里有大笔资金，却找不到合适项目，无法实现有效投放。PPP项目竞标失败是一个遗憾，竞标成功却是更大烦恼的开始，投资回报遥遥无期。
车库厂商难，主要是设备销售难，货款回收难。截止2018年底，中国立体车库厂商达到630家，一年新增87家，退出34家。而立体车库制造行业一年销售也就170亿元左右，平均一个企业不到3000万。产业集中度非常低，市场竞争非常激烈。激烈的竞争导致设备销售非常困难。与此同时，由于车库厂商在停车产业链中居于弱势地位，导致货款回收困难。很多车库厂商应收账款较多，资金周转困难。
投资建设难，主要是好项目难找，回收期漫长。很多投资机构看好停车场投资建设，主要是看中停车场稳定的现金流。但是，停车场好项目难找，有停车需求的地方可能没有土地，有土地的地方可能停车需求不足。加之停车需求的分散性，决定了停车场项目的分散性。大型停车场，往往是中看不中用。停车场尽管有稳定的现金流，但是具有长期稳定低回报的特性，与高速公路和污水处理厂类似。而高速公路项目或者污水处理厂项目，项目金额大，一个项目数十亿乃至数百亿，非常适合于金融产品的运用，可以实现提前回笼资金。停车场资产分散，难以达到规模经济，也就难以运用金融工具实现资金回笼。
运营管理难，主要是规模扩张难，市场稳固难，盈利增长难。停车管理公司，类似于物业公司，属于轻资产重人力的运营公司。中国的停车管理公司，往往手中并没有自己的停车资产，而是短期租赁、承包经营甚至劳务外包。这样的业务特性，决定了难以快速扩大管理规模，甚至现有业务也面临流失的风险，市场不够稳固，盈利更是难以增长。传统停车管理公司如果不转型升级，不走无人值守、无感支付的科技道路，终将成为明日黄花。
互联网服务商也面临不少难题：短期内难以找到盈利模式，甚至客户粘性本身也存在变数，描绘的长尾效应，也远非一日之功可以实现。加之互联网停车与在线旅游（携程）、共享出行（滴滴）最大的不同，还在于停车有车场这个地理因素，阻碍了车位的自由共享。在线旅游是全国性乃至全球性大市场，共享出行是全国性与城市级并存的市场，而停车，很可能只是城市级平台市场。对于用户（车主）而言，最关注的不是你这个互联网停车平台在全国有多少个停车场，而是在自己生活工作的城市究竟密度有多大，能否顺畅的实现停车。因此，未来能够成为智慧停车城市级运营商的，可能是各个城市的国有企业，只有这些企业才能集成路内路外停车资源，以及关系公共安全的静态交通信息。而目前的智慧停车公司，可以定位为科技服务公司，类似华为、中兴服务于通信运营商一样，可以服务于智慧城市、智慧停车平台企业。
围城内的人具有一个显著特征，就是深感“长夜漫漫何时旦”。看好停车产业又感觉前途迷茫，期盼行业变局带来新的希望。
学过物理的都知道，常规条件下冰与水的密度比一般是9：10，即冰浮在水上，有9/10在水下部分，只有1/10显露在水上面。也就是说，我们看到的往往只是表象，而表现的背后都有它内在的原因。
中国城市停车难问题与冰山效应一样，具有表象及其背后的原因。如果我们仅仅根据表现做投资决策，可能会陷入困境。我们认为，停车产业投资具有以下一些隐蔽的“坑”：
1. 停车难的地方就是停车场投资的理想场所
希望进军停车产业的投资者，看到城市部分小区停车难，往往“见猎心喜”，以为自己发现了一座金矿，可以大发其财。殊不知，如果不进行全面深入的市场分析，很可能会掉进大坑。
小区停车难，究竟为什么难？如果不分析清楚，盲目投资可能血本无归。比如北京有些小区，停车非常困难，消防通道甚至花台上都停放了小汽车，可以说车位非常紧张。这样的小区，是否适合投资建设立体车库，是否就一定能够解决停车难，并且实现投资回报呢？答案是：不一定！
北京有不少小区，尽管房价已经每平米5、6万，但是停车收费标准却很低，每个月100多元的小区比比皆是。这样的小区，往往还有很多“僵尸车”（长时间停在一个车位不动）。低廉的收费纵容了小汽车的乱停乱放。
这样的小区，无法通过增创建体车库解决停车难。因为车主不会将小汽车停放到收费更高但却更加不方便的立体车库。投资者自然也无法通过租赁或者销售车位实现投资回报。
如果是医院停车难，而地方政府也支持投资者对停车收费市场化定价，医院停车场无疑是理想的投资目标。但是，也要小心部分省市对医院停车收费的行政管制，可能影响投资回报。（ 参见山东省医院停车收费规定）
2. 屋价高的一二线城市停车位价值就一定高
很多投资机构在选择准入城市时，往往理所当然的选择北上广深作为目标城市，认为房价高的一二线城市停车位价值就一定高。其实未必。
正如住房的价值关键在于地段、地段还是地段！车位的价值同样与所处区域密切相关。但是，不是一二线城市的所有区域车位都具有投资价值，也不是三四线城市停车位都不具有投资价值。
北京很多小区，住房价格已经很高，但是不仅停车收费未必很高，就是车位价格也未必很高。前不久有一篇网络热文，讲述北京一个车位相当于三线城市两套房子。其实，这并非北京普遍现象。
据笔者调查，天价车位所在小区在北京比较特别，一是以大户型为主（200多平米），二是住房单价高（每平米9万），每套房子价值都在2000万左右。说明这个小区居民购买力较强，对车位有购买能力，同时因为小区居民车多导致车位紧张，而有较强的购买意愿，这样的情况，车位价格达到138万就不足为奇了。据“停车邦”了解，西部一些城市，住房售价才50多万，车位价格也在7、8万，相比而言，北京豪宅的车位价格其实不贵。说什么“北京一个天价停车位=三线城市两套房”，为什么不说“北京一套豪宅=三线城市30套房”？
与车位价格密切相关的因素主要有小区车位配比、小区居民构成、小区交通状况、小区户型结构、小区入住率以及汽车保有量等，而不是简单的住房价格。住房价格也是重要指标，但不是唯一指标。
因此，在停车产业投资中，不烦将目光放到更广阔的空间，进行专业化审视，发现冰山下面的真相，寻求真正的投资机会。
3. 依靠共享停车就可以解决中国城市停车难
中国城市停车难主要有两大原因：一是车位不足；二是利用率低。但是，对于这两个原因，同样需要具体分析。
车位不足，也就是经济学上的供不应求。目前有一种说法，中国停车位缺口总数达到5000多万个。但与此同时，车位利用率低下也是非常严重，有统计说车位利用率不到50%。
其实，在车位利用率低下的表象背后，则是停车收费的双轨制甚至多轨制。很多居民小区，小区里面收费非常低廉，但是小区外面却是市场化的停车场，收费较高。这种情况下，车主宁愿占据小区消防通道或者小区外面的道路违章停车，也不把小汽车停到市场化收费的停车场。
车位利用率低下的两大主要原因：信息不对称，价格多轨制。共享停车只是解决了信息不对称的问题，让车主可以比较方便的找到停车位，而车主是否愿意将汽车停放到闲置的停车场，还要取决于车位的价格机制。
世界资源研究所中国可持续城市项目主任、中国交通项目主任刘岱宗认为，制定有效的停车动态价格机制有利于解决停车难问题，这其中有四大原则：一是减少路内停车需求，二是提高停车位周转率，三是平衡停车位时空需求不平衡，四是确保急需者能够快速找到可用停车位。
其中可以被借鉴的是纽约的“80%满原则”，即靠价格来调整需求，保证80%的车位被占用，同时留下10-20%以供急需。“如果车位成天都被占用，停车位供不应求，说明价格太便宜，当然供不应求，如果经常是空的，又说明太贵了。”刘岱宗阐述价格制定的标准。
共享停车加上动态的价格机制，才能真正抑制停车需求，提高车位利用率，从而缓解停车难、治理停车乱，缓解城市交通拥堵，打造宜居城市。
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